住房，已经多次跻身两会热点话题之列，本次也不例外，依然热度不减。日前，在两会记者会上，国家发展和改革委员会副主任徐宪平指出，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。
就目前的情况来看，制约保障房建设有三大障碍：其一，地方政府对土地财政的依赖未见改善；其二，总的土地供应增速并不足以适应中央制定的保障房用地增速；其三，建设资金存在很大缺口，尤其是地方配建资金。尤其是最后一条，是保障房计划顺利推进的最大障碍。
据测算，完成1000万套保障房至少需要投资约1.4万亿元，相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20、财政收入的1/8。除了已经落实的中央财政补贴及提取土地出让金，资金缺口依然高达万亿，需要地方财政的机动财力支持，这还未将征地拆迁补偿考虑在内，地方财政负担相当大。
怎样才能保证保障房建设“不差钱”？在这个问题上，仁者见仁智者见智。例如，同为全国政协委员和经济学家的厉以宁、李稻葵，在保障房资金筹措方面的想法却不尽相同，甚至是针锋相对。厉以宁主张发挥资本市场的作用，学习某些发达国家的经验，利用公共投资基金方式，搞民间集资，吸引民间企业投资。而李稻葵则认为，民间资金可以买债，但一旦民间资金进入股本，会扭曲保障性住房未来的运营，因为民营资本是逐利的，要追求回报。
在笔者看来，一旦资金实力雄厚的民间资本大规模投入保障房建设，原来由政府主导投资的保障房建设所面临的巨大资金缺口，这一最大障碍将迎刃而解。事实上，就目前的情况来看，现有的保障房案例中，已有不少是引入民间资本或是知名房地产企业参与的。例如，全国社保基金和部分信托公司已开始参与各地保障房建设项目、全国工商联也在筹建公租房建设投资基金，而万科、保利、绿地等房企也纷纷投身保障房领域。
当然，在商品住宅领域内陷入困境的部分房企转向介入保障房建设，除了政府行政指令发挥一定的推动作用，还有一个很重要的原因就是，对于目前在商品住宅上收益大减的房企来说，虽然保障房并非暴利，但贵在具备持续稳定增长的前景。表面上看，政策规定的保障房利润只有3%到5%之间（公租房的收益率有可能超过5%），尚不及商品房的1/10。但与大部分时间处于调控中的商品房相比，建保障房的收益几无政策风险。最重要的是，通过建保障房，企业能够获得地方政府的政策倾斜来作为对价。社会声誉的提高对房企品牌价值的提升也不可忽视。而通过种种政策优惠，以信托基金等形式的民间资本参与保障房体系建设所带来的效率和性价比要比地方政府亲力亲为更高。
鼓励民间资本参与保障房建设，就宏观层面而言，可谓在经济利益与改善民生之间，在商业性与公益性之间，楼市调控与经济“保增长”之间可以取得双赢的。而就微观投资而言，能够实现良性循环的市场化制度设计，意味着房地产商的赚钱机会也是不言而喻的。尤其是在楼市调控一波紧似一波的背景下，作为一个现实选择，资金、政策向保障房集中的趋势将会越来越显著，保障房也有望完成从烫手山芋到香饽饽的华丽转身。
