周一以来，关于四大行将放松房贷政策，并重新定义“首套房”概念的传言此起彼伏，但却未有一条最终坐实。不过，四大行对此番“房贷事件”的回应，却显出不同以往的暧昧。业界也从中似乎看到了楼市信贷风向转变的信号旗。
房贷有放松的动力吗？有放松的空间吗？应该怎样放才是最合理稳妥的方案？最关键的是，对于买房人，意味着今后将如何看待楼市走向？
“应将完善差别化住房政策提上日程”
银行的表态不同以往
昨日，农行发布了对房贷政策的回应。与此前三大行的说法几乎如出一辙，表示将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度，有限满足居民家庭首套房和改善型住房消费领域的合理信贷需求，加快贷款审批和发放速度。
而23日晚，工行和建行已经分别就传闻做出回应。工行表示，依旧积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接。建行则进一步表示，应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准。
“现在房地产企业确实面临压力，而且一些企业的确也从银行中听到了些风声。”一位知情人士向北京晨报记者表示，他相信银行已经有所打算，从不同以往的表态措辞中已经能看出倾向性。
“房贷的利润太薄”
银行参与动力并不充足
不过，市场也有另一种声音：即使传言是真，恐怕效果也有限，因为银行并没有太多的房贷动力。“原因有三，一是主要商业银行都是市场化企业，监管部门只能动员，无法强求；二是住房按揭贷款还款期限长，利率也低，对于头寸有限的银行并不愿将更多的资金投向房贷；三是因为目前房地产市场处于下行期，风险增加也让银行止步。”一位业内人士坦言，除非政府强制执行，或者央行给四大行大规模注水，否则收效并不会太明显。
一位股份制银行支行行长在接受记者采访时就表示，尽管房贷利率普遍略有上浮，但银行最终的收益依然是负数，房贷也变成了银行的鸡肋。“房贷的利很薄，如果不是响应国家鼓励满足刚需的号召，恐怕中小银行都会将钱放在其他更能赚钱的地方。”
房价快速上涨可能性不大
房贷政策具备调整空间
“限贷放松是大势所趋，符合各方利益。”银河证券研究员赵强日前发文指出，从地方政府角度看，放松限贷有利于提振楼市，带动土地出让，化解地方房企破产带来的区域性金融风险；从中央的角度看，当前经济形势需要房地产投资来缓和经济继续下行的风险，目前放松限贷导致房价快速上涨的可能性不大。
广发证券研究员乐加栋表示，我国过去一直支持首套房购买，对于第二套、第三套则采取相对抑制的措施，主要因为过去我国还未完成户均一套住房的目标，随着住房市场发展，上述目标已经实现，目前市场参与主体一半以上是改善型需求，此时住房信贷政策是具备调整空间的。
是否应最终过渡到“认房不认贷”
放松尺度尚存争议
据北京晨报记者了解到，目前市场上针对房贷放松的尺度存有两种观点，一是认为应该一步到位，“不认房不认贷”—只要还清贷款即算首套；二是认为只可能从“认房又认贷”，过渡到“认房不认贷”。
所谓“认房又认贷”，是指在当前执行的限贷政策，银行不管购房人名下是否有房，只要此前存在贷款的记录，再次购房即按二套房认定。“认房不认贷”是指，银行在审批贷款时，只参考购房人名下是否有房，只要购房人名下无房，再次购房即可认定为首套。而“不认房不认贷”即当前市场传言所称，只要购房人名下无银行贷款，不管名下有多少套房产，再次购房也可按“首套”认定。
广发证券认为，目前市场需求的矛盾之一就是按揭成本过高、二套房首付比例过高。允许居民家庭使用更高的购房杠杆，既是顺应当前的市场情况，又能平衡银行对于贷款收益的要求。
中原地产首席分析师张大伟则认为，房贷余额还清，都算首套房的可能性不大。预计后续信贷松绑的主要口径将是认房不认贷。因为如果只看贷款，那么未来拥有几十套房的投资者还可以按照首套贷款。
利得中国财富管理研究院研究员王玮：
贷款政策难以扭转房价回归理性
北京晨报：目前放松银行信贷是否有必要？
王玮：从全国范围看，短期放松银行信贷并不是非常必要的。此前各地放松限购的效果并不明显，房价依然处于下跌趋势中，可见房价下跌已经形成比较稳定的预期，短期难以靠政策扭转。
北京晨报：如果放松房贷，应该是怎样一种尺度？
王玮：如果放松房贷，应该主要还是放松首套房的房贷限制，满足刚需住房需求，比如降低首次购房者的首付比例。对于贷款还清即算首套的传闻，我认为可能性不大，这事实上是为投资性需求开了一个窗口，不利于房价回归理性。
北京晨报：如果房贷政策真的出现实质性放松，对于购房人来说，目前是否是入市的好机会？
王玮：房贷政策放松，会对房价起到短时间的支撑作用，但难以扭转房价回归理性的大趋势。从长期来看，靠房地产拉动经济的增长方式会随着调结构的完成而成为历史。
北京晨报：楼市政策放松，其投资收益率是否会高于其他理财产品？
王玮：房价上涨是获取房地产投资收益的主要途径，房价不涨意味只能从房屋租金获取有限的回报。而投资房产还面临着交易成本上升的风险。未来投资房地产很难跑赢信托、私募等理财产品。
