据外媒报道,无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。
兴业银行首席经济学家鲁政委表示,过去15年那样房地产价格高速上涨同时投资也快速增长的黄金时期已经结束了。不过,不涨并不意味着下跌。
其表示,据个人判断,在未来几年里比如说一到两三年的时间里房价不会马上下跌。
从房价的上涨来说,在过去的15年里从1998年开始一直到2013年,差不多15年的时间里房价一直在比较快速地持续上涨。
15年就是一代年轻人的老去,从2012年开始如果说以16岁-60岁统计,中国的劳动人口已经开始出现下降。
从这个意义上讲,真正未来能够被城镇化的人口相对于上一拨的婴儿潮时期来说,其实已经开始在走下坡路。
康宏中国首席经济学家杨晨也表示,目前不论是从刚需上来讲,还是基于地方财政收紧的局面,都不支撑房价下跌。
杨晨认为,此前一些地方的楼市“限贷”是很不公平的做法,不加区别的一刀切误伤了很多刚需购房者;另外,我们不得不面对一个事实:房地产市场的低迷会影响整个国民经济健康发展。
渣打银行的经济学家在最近的评论中说:“对房地产部门而言,最糟糕的情况也许还没结束,但我们未发现有迹象表明,情况会突然恶化到'降价大甩卖'的程度。”
事实上,如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。
2014年对拥有两套住宅的家庭,人均建筑面积80平方米以上的部分,视为奢侈性住宅消费,每年按市场评估价征收1%-3%的房产税,且没有减除额;
家庭第三套住宅,每年征收4%-5%的房产税,且没有减除额;
家庭第四套及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额;
取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定;
所有商业房产,每年均按租金收入的12%缴交房产税,财政部、国家税务总局另有规定的除外。
家庭仅有的一套自住住宅,免征房产税。
2014年12月31日以前,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;
2014年12月31日以前,全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延;
2014年农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。
于是,人们终于懂了:十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。
说十年后房子便宜,是相对人均收入而言的,比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元,而十年后人均月收入是1万元时,房屋均价 可能是每平方12000元,相对而言,房屋的价格当然比现在便宜多了,因此,现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值,还会严重贬值!
对比古今中外房价,中国现在的房价处在房价最高时期,以目前的房价,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,这个代价是非常高的。
房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。
中国已经实施了十几年的“土地财政”政策,随着“地王”时代的结束,“卖地财政”越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向 “物业财政”模式转变,也就是向房屋持有人征收物业税的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引 力。
那些目前全国经济发达的地区,持续吸引外来人口流入,是促使房价不断走高的主要因素之一。
但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移,经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势。
2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头,预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势,人口的负增长当然会导致房屋需求减少,进而促使房价下降。
中国已经实行30余年的计划生育政策是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手,支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“钢需”,即“新人”的需要,可是由于国家的计划生育政策,使得“新人”的数量逐年减少。
事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。
目前的社会中坚是60后、70后的这批人,这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的,市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人,这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房。
而这批人的后代恰恰都是“独一代(独生子女一代)”,十年后“独一代们”也长大成人了,这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平。
请问“独一代”如何消耗这些房屋呢?只能或租或卖吧?可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈!
十年后,中国的老龄人口比例将达到25%,可能会有大量老年人住进老人院(“独一代”以一对四,无力照顾这些老人),老人们住进老人院后会产生大量空置房屋,也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。
鉴于以上所述的原因,房屋将不会成为财富保值增值的手段,那些做了几十年房奴的人等来的将是房屋的贬值,现在高价买房的人换来的很可能是无限的悔恨。
此外,根据中国大陆的法律,房屋的产权分两部分,一是土地的使用权,二是房子的所有权,并且因为房屋是建在土地之上的,所以房屋与土地不可分割,要出售,一起出售,要抵押,一起抵押。
房产的土地只是使用权,而不是所有权,并且这个土地使用权是有期限的,不是可以占用到地老天荒,海枯石烂的。
时间根据土地性质有所不同,居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。
同样,这样要注意,是最高70年、40年和50年,而不是一律最高年限。
上海浦东有个所谓的环球金融中心,曾经停工八年,如果使用期限是50年,考虑到施工、装修等时间,等建好,真正的使用时间可能只有40年。
房子的贬值不光表现在因其不断陈旧的贬值上,新房子采用新的技术,更实用的房型,也会让旧房子相对贬值。
中国房屋建筑技术含量是非常低的:中国一立方米房子的耗能、耗电是日本的3倍。
另外有些方便生活居住的设计,也是从无到有的。比如上海不少老的小区门口都有净化水的装置,可以用来接净化的水,可是新的房子,这样的水直接通入居民家里。这也一定程度上造成老房子的贬值。
就因为房子会贬值,所以所有企业都对房屋提折旧,根据中国的《企业会计准则》,折旧期一般是20年。难道住房就不会贬值?不该提折旧?
