9月底的国内楼市风雨欲来,风声不断。最为强悍的莫过于传闻四大行将放宽首套房贷认定标准的消息,实行了数年的限贷政策将松绑,房贷还清即可享受首套房优惠政策,而且购房利率还有可能回到7折时代。这一消息背后,是国内楼市节节攀升的库存压力,调控政策是否放松在即?限贷政策放宽的程度有多大?
库存压力
“难做啊,今年的年终奖估计是够戗了。”华南某上市房企的营销总监私下吐槽。在许多开发商看来,今年金九银十成色大减。9月前三周,广州全市新建商品房成交量为3011套,相比去年同期的4666套下降了35.5%。另一方面广州新房的可售货量也频频创新高,从8月中旬开始,广州新房的可售货量就已经不断攀升,每天可售货量稳定在 13万套以上。9月20日,根据网易房产统计数据显示,当天广州新房可售货量历史上首次突破14万套。
库存压顶的并非仅仅广州一地,同样是9月20日,北京楼市总库存超过13万套,虽然不是历史新高,但也创了近五年来的最高纪录。根据国家统计局发布的“2014年 1~8月全国房地产开发和销售情况”数据显示,截至8月末,全国商品房待售面积达5.616亿平方米,比7月增加了930万平方米,按100平方米/套换算,这可以提供562万套房屋。这一指标也是连续29个月保持上涨,相比波段低点的2012年4月,全国商品房待售面积增幅达到86.4%。
按照地产研究机构的数据,大量的库存造成的首先是去化率不断攀升,戴德梁行的数据显示,广州的去化周期已经逼近15个月警戒线。而北京如果以近一年每月9万套住宅的消化速度计算,消化现有库存也需要近17个月时间。
库存压顶,开发商的应对方法不多,最重要的莫过于让利消费者。位于广州城郊的奥园康威广场9月中旬开盘,毛坯售价为9500元/平方米,带装修售价为1.1 万~1.2万元/平方米,相对于此前1.75万元/平方米的价格,让利幅度不可谓不大。受此影响,临近增城广园东板块的翡翠绿洲也举起了降价大旗,折后毛坯价格最低为8990元/平方米,与此前1.29万元/平方米的精装价格相比,单价下滑近4000元。
降价去化的故事不仅仅发生在市郊,“一向坚挺的市区项目也出现价格松动”。合富辉煌的研究报告显示,位于广州海珠区的万科派9月第三周向市场推出300套公寓,带装修均价为2.7万元/平方米,最低为2.55万元/平方米。这与此前3.3万元/平方米的吹风价相比,价格下行了近6000元。同样的情况在广州中心城区一些旧盘推新货中也有呈现。
调控措施有变?
如广州一般全线降价的城市似乎还不多见,但在业内人士看来,只要楼市库存继续攀升,降价卖楼势在必行。
但就在此时,市场传出了限贷松绑的消息。9月22日,市场传出消息,指在央行的授意之下,四大国有银行将调整限贷措施。已全部清偿原有房贷的客户,再度申请房贷者,可视为首套房贷。而且消息称,未来首套房贷利率将会下降至7折水平。
如果这一措施实行,坚持了多年的楼市调控政策将名存实亡,限购政策已经基本退出历史舞台。截至9月24日,全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6地尚在执行限购政策,市场疯传珠海将在9月底10月初取消限购。2011年“新国八条”涵盖的一系列政策中,只有“限贷”政策尚未调整。
而单纯放开限购措施,效果似乎并不明显。从呼和浩特等第一批放开限购的城市看,成交数据只是略有反弹,而后又回归冷清。放开房贷,则变成地方救市的最后一根稻草。8月初,绍兴住建部门提出,不考虑购房的贷款次数,二套房标准,以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准。9月底,青岛市国土局发布文件,表示出售唯一住房又新购住房的居民家庭清偿原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。
随后,市场开始传出四大行放松限贷的消息。
松绑幅度有多大?
但对于如此重要的政策转变,工农中建四大行的态度颇为值得玩味,工行称:“认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向,一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。并将密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整。”其余三行的回答也与之相类似,口径统一,既没有否认也没有肯定,只表示如果有消息将及时发布。
9月23日,上海兴业和浦发银行对外开始执行“认房不认贷”的政策。“只要名下房产贷款已还清,再贷款银行都会按首套房审批。”当天浦发银行的相关负责人向记者表示。但随后不到三个小时,该负责人又向记者表示,该政策暂不执行,未来何时成行将有待上级推进。
无独有偶,早在今年8月底,四大行之一的农行就有人士曾向记者透露,他们已经拟定好放宽限贷的政策,并已经递交给监管部门。只要批复文件下达,将随时可以调整限贷措施。
在经济学者马光远看来,国内限贷措施经过几个阶段。一开始国内对于二套房的认定是“认贷不认房”,只要以前有过贷款,不管有没有还清,购买第二套房的时候,都认定为第二套; 其后演变为“认房不认贷”,不管有没有贷款,只要手头有房产,在购房时就认为是第二套。现在执行的是“认房又认贷”的措施。“实事求是地看,这个标准有些过于严格。”马光远认为,但他同时表示,如果不管有多少套房子,只要还清贷款都算一套,这又“显然违背了住房信贷政策差异化的初衷”。
记者从相关银行人士处了解到,其制定的放松限贷的方案,其内容类似于地方政府提出的内容。只要购房者已清偿贷款,且卖一买一,银行可将其再次购买的房产认定为一套住房。
中原地产华南总监李耀智表示,目前改善型购房需求占购房比例约为30%,刚需70%;如果首套房认定标准更改,改善型群体的比例将上升10%,市场成交量有望回升20%~30%。
