近期,央行放松房贷的政策又掀起楼市波澜,很多购房者都在持续观望房价的走势,业内也不乏对楼市的预测。房价一直都人们讨论的热点话题,专家们的观点也都不尽相同。经济学家郎咸平对房价的观点又有哪些呢?
房价再涨下去只有崩盘 未来楼市会一直跌
有人动不动就说房价敢跌我就敢买,说这种大话的人在股市五千多点的时候也不鲜见。后来股市跌下来确实有不少人入市抢便宜货,结果怎样?五千点进去,二千点出来;百万元富翁进去,万元户出来;宝马进去,自行车出来。有人说楼市与股市不同,房子只是一个住的地方,上市公司却有可能不断发展壮大;房子多了就会过剩,优质股票则永远供不应求。这样看来,股市和楼市确实不同。
任何经济现象都大同小异,都遵循物以稀为贵的原则。因为中国楼市的设计存在缺陷,房价偏离了经济规律,房子是越建越多了,而房价却像床战涂抹剥逨事特后的男人那样持续飙升且坚挺持久,这种反经济规律现象可以存在一时,不可能存在一世。量变积累到一定程度一定发生质变,这是为什么楼市在没有任何政策干预下忽然就偃旗息鼓了,这也是为什么地方ZF使劲了浑身解数救市,市场依然波澜不惊。
当然仁者见仁智者见智,你尽可能认为现在是购房的最好时机,但是,一者,我们的钱已经被高房价折腾得差不多了,经常闹钱荒就是最好的证明;二者,房价越高,需要支撑它的金钱也越多,高房价就是一个无底洞;三者,住房再有金融属性,最终也要回归居住本质,也要让人来住;四者,地方ZF如果依赖不了土地财政,一定会在房产税上做文章。高房价不是像股市一样起起落落,而是一去不复返。
高房价一去不复返的原因就在于住房严重供大于求,之所以市场上没有表现出这种供大于求,是因为,一,地方政府出手救市;二,开发商死扛房价;三,炒家心存幻想;四,房价下跌就像下雨一样,也要有一个酝酿的过程。所谓山雨欲来风满楼,现在只是风满楼的阶段,要不了多久,山雨就来了。
就是房价下跌、地价下跌,地方政府还得卖地,开发商还得盖房,当然新房的价格肯定会下一个台阶,所以,过剩的楼市会更加过剩,因为后来的房子价格更低,有些炒家手上的房子不得不成为烫手的山芋。因为地方政府的土地几乎毫无成本,所以多低价格都可以卖,土地价格低,开发商开发的住房的价格也水落石出。直到有一天,开发商卖一套房子就像那些电器厂家卖电器一样,利润虽然不多,但相对固定。房地产真正回归到传统产业。
所以,可以预计一场暴风雨过后,高房价即将一去不复返。
房价又该狂飙 踢爆中国房价难跌7大原因
很多人提起温州炒房团、山西煤老板就非常恼火,认为就是因为这些人的存在,房价才会这么高,才搞得大家买不起房!中国制造业现在的平均毛利润只有5%,如果再去掉一些其他费用,中国的制造业基本是不挣钱的。
一:没搞清炒房资金的来源
相比较来说,炒房子是一件一点技术含量都没有的事情,很多以前做实业的人,现在基本都跑去炒房了。他们的观点基本相同,都认为现在这种大环境下,做实业又累又挣不到钱,炒房又简单,利润又高。
不过从另一方面看,中国过去推出的一些措施也给了温州炒房团、山西煤老板有可乘之机,比如2008年的时候,为了刺激房地产,央行在一年之内四次下调利率,幅度达到1.71%。同时二套房贷也有购房贷款利率7折的优惠。不少投资投机者正是利用了这一政策优惠,实现了自己炒房的目的。
二:信贷调控没有触及到房地产
在房价飈升、民众抱怨的情况下,中共当局又密集出台了很多调控政策,但是,透过对这些调控政策的分析,我发现一个很有意思的事情,那就是即使到现在,中国的一些信贷调控还是没有触及到房地产。原因很简单:第一,对于地方当局来说,土地出让金是很大的一笔收入。第二,在现在这种大的环境下,中国的金融机构最怕的就是房价下跌,因为对于金融机构来说房价下跌是最大的系统风险,金融机构自然不会自取灭亡。
而从税收的角度分析,在目前的制度和市场状况下,还很难调节进入楼市的资金。要衡量税负是不是重了,中国不能只看税率,因为这只是表面上的,根本没办法反映真实的状况。中国应该看的是这个税最终能否转嫁出去。
打个比方,从表面上看,中石油和中石化每年都要缴纳资源税。可是,就算对这两个寡头征收200%的税也没用,因为无论当局征多少税,它们都能够透过价格把它消化掉,也就是说,它们能把所有的税负都加到价格上去,最终转嫁给消费者,所以,它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。同样,对于炒房者来说,也完全可以把税费转嫁出去,而且还不担什么风险,至于炒房的利润究竟有多高,大家心里已经相当明白了。
三:只注意短期房价下跌的表面现象
经历了一段时间的调控之后,2012年3月,统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,2月份整体房价仍呈上升态势,但是70个大中城市中有45个城市新房价环比下降,涨幅缩小的城市也明显增多。然而这还只是表面现象,房价继续上涨的趋势还没有得到根本改变。这一表面现象也给予了公众三方面的警醒。
第一,2月份和1月份相比房价好像不涨了,可能还有点微跌,然而这只是表面现象,看起来非常好。其实这是一个很有趣的统计数字。以北京为例,表面上交易量是大幅下跌,而且二手房的交易量比去年下跌了38%。对于房价,如果把通州地区也平均进去的话,肯定也是下跌的了,但是三环之内没有怎么跌,所以在表面上平均价格好像跌下来了。
第二,中小型开发商被大量淘汰,而一些大型开发商却是越来越壮大,这是公众不可想象的。比如,去年一整年下来之后万科整个销售量上升了41%,利润上涨了32%,就连第七名的碧桂园销售量跟利润也上升了35%。之所以大型开发商越调控利润越高,是因为他们撑控了大量的资源,因此市场震荡的结果,等于是新一轮的洗牌,让那些大鱼把小鱼都给吃了。
去年在地产行业的有规模以上收购兼并高达124宗,其金额超过1500亿元,也就是说在调控后市场的影响下,大鱼变得更大了,小鱼慢慢地被吃掉了。
第三,就是土地出让金。2010年是2.7万亿元,2011年高达3.15万亿元,创历史的新高。对此,地方当局也挺高兴,因为土地出让金也上升了。因此调控的最终结果,可以说是皆大欢喜。
根据当局的统计,在房价里面,12项税跟56项费,另外还有土地成本,加在一起占到了房价的70%左右。房价如果要降到合理的价位,我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本,这是刚性的,目前看不到下降的趋势。还有10%最起码的构建成本,这个也降不了。另外,开发商有20%的利润,有很多的支出都含在这里面,所以这至少还有10%的利润来保障它的支出。也就是说,房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口。
四:保障房没给老百姓一个预期
在房地产的调控中有一个重要的手段就是保障房,现在全中国都在搞保障房"大跃进″,地方当局似乎觉得当务之急就是盖房,然而其中还存在一些值得商榷的地方。
中共推出保障房政策的方法值得商榷。包括如何来贯彻保障房的公平,比如不是用摇号制度而是用排队制度。因为如果所推出的条件不是老百姓能接受的一个公共意见,就不能取得应有的效果。
五:没弄清房产税的本质
另一个政策就是房产税,它被很多人看作是打压房价的最后"杀手鐧″,可悲的是就连中国的很多学者都没有搞清楚房产税的本质究竟是什么?世界银行有一个报告《城市房产税的改革指导原则与建议》,封面第一句话就讲,房产税必然要承受非常重要的政治代价。既然房产税如此重要,用它来打压房价是对是错?很多人不知道,美国推出房产税的目的不是为了打压房价,而是为了让房价升值,藏富于民,让老百姓获得更高的价值。
按照美国的做法,美国平均征收1.38%的房产税,房产税的28%给乡镇当局,22%给县当局,4%给州当局,当局用于修建花园、广场、搞绿地、聘用警察。而剩下的46%全部拨给教育,用以提高这个地区的教育水平,所以美国99%的老百姓念的都是公立的学校。他们的钱是这么花的,而且所有的支出有非常的清楚的账本,老百姓可以随时上网查询。
美国在这种透明的制度之下,征收房产税老百姓是非常高兴的,房产税征收的结果,警察多了,环境改善了,教育改善了,老百姓的小孩子可以放心叫他去上学。治安环境、教育环境都搞好了,房价自然增值,而每增值100美元,当局拿走1.38美元,剩下的归于老百姓,所以美国征收房产税的结果,是使这个地区的房价大幅增值。对于美国的老百姓而言的话,每一年缴1.38%的房产税,就可以享受到这么多的福利,而这些福利是他们个人做不到的,必须透过当局的公权力行为让所有社区的人都同时缴这么多钱,然后才能达到这种所谓的环境改善的目的。所以美国征收房产税是为了藏富于民,为了让房价升值。
在美国,由居民公选举出最诚实敬业的人做评估师,来为房产做估值。一般是两个不相识的人上门共同评估房产,测量房屋的面积、登记房屋的数量,包括有多少个浴室、车库等等,登记完之后,两个人分别做评估,然后上网公开,居民能查到所有资料。如果认为过高的话,可以找评估师来理论,评估师会详细的介绍评估方法,如果还不满意,可以各向州评估委员会上诉。
相比之下,这样的方式对中国来说有一个难点,就是如何来评估地产?评估不了又如何收税呢?收了税之后又如何用这笔钱呢?如果不搞清楚,到最后就会成为一笔煳涂账。因为中国还没有建立相应的评估机制,所以目前没有征收房产税的条件。
房产税的税种和其他的税种完全不一样,其他税种都是赚钱之后分一部分给当局,房产税是没有创造收入的情况下从老百姓口袋里挖出一块肉来。薪资所得该缴税、企业该缴税、房屋交易税该缴,因为老百姓赚钱了。如果个人不是把房产出租而是自己住的话,缴了房产税的结果,就是没赚钱也要缴税了。
六:房地产调控的三不知
A,不知道降房价的手段是什么
中国的"限购令″就是取消了部分人的购房资格,这个下调房价的手段,可能会让一些最应该买房的人不准买了,所以让房价稳定住了,甚至还有稍微下跌的趋势。比如通州,不让他们买房需求下跌,房价一定会下跌。
问题是,房价当中70%是税费和土地成本,10%是构建成本,还有10%是其他支出,加在一起是90%,因此房价再降也不能降到90%以下。这就是为什么,像北京,上海内环或者是上海的中环之内,北京的五环之内,房价要跌也是阴跌,看不到大幅下挫,因为90%的成本在那里。如果说房价只能跌10%,而90%是硬刚性成本,那很多老百姓可能永远买不起。如果房价90%是刚性成本的话,那么也很难达到所谓的收入水平。
B,老百姓不知道自己有没有希望获得保障房
中共当局拨款给地方当局大概是8000亿元左右。一栋房子的成本很低的,大概85000元建一栋四五十平方米的房子,因为土地都不要钱的,以目前8000亿元的资金来看,足可以建1000万套,这也是当局所讲的。目前已经完在了400多万套,再建1000多万套,这也是当局讲的。
1000万套表面看起来好像是建成了。我想问老百姓分到房了吗?中国搜集了很多数据,发现保障房中的许多都是福利房、动迁房,保障房在数量上仍难满足普通老百姓的需求。
C,地方当局假装不知不能依靠土地财政
现在中国的房产有12项税,57项费,还有土地出让金,如果再加上房产税,将使得地方当局完全被土地财政套牢,而进一步套牢的结果就是房价水涨船高,他们必须卖土地,必须想尽办法拉高地价,让老百姓多多交易,致使房价根本下不来,而那些地方当局肯定是假装不知道的。
七:不减少税费怎么降房价
降房价真的那么难吗?公众天天批评地方当局卖地的行为,卖地只是表面现象。似乎相关部门表面上看到了问题,于是说要改革税制、重建财税结构,地方当局下一步不是土地财政,可是最后的结果是告诉公众,要全面开征房产税,只是把土地财政变换了一个名字而已。如果全开征房产税,结果就是让地方当局更进一步地陷入了土地财政的窘境。
中共现阶段涉及的房地产税种有12项之多,涉及房地产的收费多达57项,这还不算土地出让金。计算下来的话,现在的房价里已经包含30%~40%的税费了。地方当局不管怎么讲它拿30%的钱,做的事还是挺多的,有可能做了70%的事。问题是这么做下去让地方当局陷入土地财政这种漩涡里面,下一步结果就是地方当局希望房价越高,它的土地就卖的越好,然后有钱人又去买房,把房价再炒高,地方当局非常高兴,然后土地卖得更高,形成恶性循环,房价根本不可能降低了。
房价降不下来,百姓永远买不起
房价降不下来,百姓永远买不起的同时,其中一项扭曲现象是:国际舆论纷纷关注的"鬼城″,意即空无一人的购物中心和开发项目,在中国可说比比皆是,像是河南省郑州市郑东新区、内蒙古的鄂尔多斯等新市镇,充满着无人办公与居住的大楼建筑,
这些楼房几乎都已经卖给这几年收入逐渐丰的中产阶级,他们却很难顺利脱手。这种充斥着"有人买、没人住″的新兴城市,中国每年还会持续增加12到24个。
这些空荡荡的社区,到处竖立肯德基、星巴克、施华洛世奇水晶、伯爵名表、瑞典时装品牌H&M、西班牙服饰Zara等招牌,但招牌仅供参考,没有实体店面、店员,因为也不会有消费者,这种花费数十亿人民币建起来的超现实新市镇,是中国特有的另类海市蜃楼。
"中国人的房地产″一书中指出,即便数以千万计的农村人口,很想尽快在城市定居、取得户口、拥有房产,但他们买不起,房屋的需求与供给完全搭不上线。中国大部分民众每天花不到12.5元人民币,城市空屋价格却高35万人民币左右。
中国房产大享王石在接受"CBS″访问时曾说,以人均收入较高的上海市情况来看,普通居民需支付的房价,大约是年薪45倍以上,完全脱离民众可负担的价格范围。除了买不起住房,民众为了配合国家与地方政府"推进城镇化″的脚步,还必须让出原来配给的房舍,如果不想当无壳蜗牛,祖辈、父辈与年轻一辈三代省吃俭用存下的有限积蓄,都将被炒房者的无尽贪婪吞噬殆尽。
郎咸平:房价30年不涨 德国人做到为何中国做不到
核心提示:德国现在成为欧洲房地产市场上的黑马,是因为外国投资人涌入,再加上欧洲央行降息,导致这几年德国房价一年增长率达4%。但在2008年欧元危机之前,德国房价每年仅上涨1%,物价水平平均每年涨幅2%,也就是说,扣除物价因素,房价实际上每年缩水1%。从1977年到2007年的30年中,德国平均房价仅上涨了60%,而同期个人收入额则增长了三倍,等于说,老百姓买房子越来越容易,房子实际上等于一直在降价。
个中原因可总结为下面几个方面:
一、 房源充分
供求关系对价格起着决定性作用,这永远是稳定房价的第一要素,在市场经济中,如果房子紧缺,那么价格一定会上涨,其它什么手段都没有用。
德国各级政府重视民生,将房地产市场定位为消费市场,而非投资市场,无论在联邦还是州、市及村镇层面,政府都按照人口需求,制定建房规划,目的是能够为每个家庭提供一套住房。
目前,除了大城市因为人口多,建房速度赶不上人们的需求,在大多数乡村地区和小城镇,住房短缺的现象几乎看不到,有些地方甚至因为人口萎缩,出现住房空置。
二、租房市场发达
租房住的德国人比买房的多,这就决定了,几十人抢买一个房子的现象极其少见,哄抬价格的事情很少发生。
按收入来看,德国三分之二的人有能力买房,但其中只有42%住在自己的房子里,这一比例明显低于欧盟平均值71%,也低于美国的65%。
这么多人有实力买房但却不想买房,主要得益于德国的租房法注重保护房客的利益,租房的安全感并不亚于买房。
德国的租房合同大部份是无限期的,除非房东要收回房子自己住,否则不能要求房客搬走,如果房东强行赶房客走,那么房客可以将房东告上法庭。 另外,房东不能随便提高房租,如果房租超过当地“房租指导价”的20%,那么房客可诉诸法律,如果超过50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。
数十年租房住的德国家庭并不少见,他们通常认为,租房住挺好,攒钱买房不如花钱享受生活。另外,德国政府还保证有大量的廉价出租房屋供应,稳定了整个房地产市场。
三、独立的评估机构
德国的房地产价格不是开发商说了算的,政府更是无权干预,而是由房地产价格评估机构来决定的。这类机构独立于政府之外,在法庭上,法官也只承认评估师签字的评估报告。评估者只对自己的工作负责,并不考虑政府、委托人及其他个人的经济利益。
德国联邦建筑法规定,每一块出售的土地都登记在册,所有交易情况集中起来制成“销售价格总表”。各地评估委员会每年根据此表制定“地价图”,提出各个区域的标准土地价格,并为不同地段、不同类型的住房制定详细的“基准价”或“指导价”。
这类指导价具有法律效力,所有房地产交易都需参照此执行,只能在合理范围(20%)内浮动。
四、无人垄断土地
同样的房子,因为地段不同,会造成有些房价高,有些低,房子本身造价是一样的,不一样的是地价。如果土地所有权属于国家,那么土地交易市场上就完全没有竞争,垄断一切土地资源的政权就可以操纵地价,从中牟取暴利,甚至让房地产成为一个国家的支柱产业。
德国实行的不是土地国有制,而是私有制,很大一部份土地是在个人或企业手中的。市场竞争使得没有任何一方可以轻易操控地价。
五、法律健全 执法严格
德国法律非常健全,比如规定地产商制定的房价必须在“合理房价”的范围内,即不能超过“基准价”的20%,将房价或房租定得过高,甚至以此牟取暴利的地产商和房东,要承担刑事责任。
虽然法律健全,但是如果执法不力,那么法律也将是一纸空文。历年来,德国清廉指数在世界上都是名列前茅的,在这个连总理交通违规都要乖乖交罚款、总统可以为区区700欧元的旅馆住宿费而被迫辞职的国度,法律的威慑力是不言而喻的。
六、税收抑制炒房
税收也被德国政府用来遏制炒房。卖房时得到的盈利需要交“投机税”(Spekulationssteuer),即卖房时最后拿到手的钱,减去买房时各种支出的总和,得出的结果就是盈利,这笔盈利需要当作收入来交税。税率根据个人收入情况浮动,平均可超过20%。
但是两种情况下可以免税,一种情况是买房自住,再卖时就不用交“投机税”;另一种情况是买房出租,但是买了十年后才卖。
另外,房主出租房子时得到的租金也需要当作收入上税。买卖房屋还要交3.5%到5%的交易税。重税收大大压缩了炒房的利润空间。
七、住房是福利
德国政府的政策并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的关键一环,特别是与民生息息相关的住宅建设。
德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育一样,保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此,各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价,来增加政府的房租收入或税收收入,德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。
各级议会竞选时,无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是为保障住房福利的,而是会导致房价高涨的,甚至使老百姓沦为“房奴”,那么这个人不仅会丧失选票,其政治生涯也有可能受到巨大影响,甚至会让整个党的人气暴跌。
以上七条并不能涵盖德国房价稳定的所有原因,但已能充分说明,房价能够长期保持平稳并非出于偶然,德国政府以民众的住房需求为本制定政策,加上法制健全以及执行得力,正是房价长期稳定的关键所在。
郎咸平狠批 经济增长需要房产这颗神药 但有副作用
核心提示:2014达沃斯论坛,总理的一番“贴近地气、贴紧民心”的讲话,相信不少人听完了,感觉这一回又有希望了。中国有一句古话叫察言观色,但这句话应该改成查言观行。
2014达沃斯论坛,总理的一番“贴近地气、贴紧民心”的讲话,相信不少人听完了,感觉这一回又有希望了。中国有一句古话叫察言观色,但这句话应该改成查言观行。看一个政策究竟好不好,不能光看愿望是不是美好,更好看结果怎么样。 公积金遭掠夺呈现流失黑洞锡医疗保险账户如何使用?前8月房产开发投资5.9万亿无锡一中学老师收礼被停职子女为争老人房产闹上法庭 8月多数房企业绩环比回升购房者怒揭房产中介的骗术锡有银行“低调”取消限贷五点后的惠山古镇令人扫兴今年“教师节经济”有点冷
2014达沃斯论坛,总理的一番“贴近地气、贴紧民心”的讲话,相信不少人听完了,感觉这一回又有希望了。中国有一句古话叫察言观色,但这句话应该改成查言观行。看一个政策究竟好不好,不能光看愿望是不是美好,更好看结果怎么样。结果好,大家才真的好。要鼓励创新、鼓励创业,中国经济会继续保持高增长,这样的誓言只要不是冷血的人,谁听了都会热血沸腾。
说起创新,这些年也都一直在提,但最后是怎么落地的,相信大家都心知肚明。最简单的例子,大学里最应该出创新人才,结果院士、教授的论文都是抄来的;飞机和汽车产业发展了几十年,发动机还是人家原装的;企业里的创新更是不堪入目,要么造假、要么制毒,反正怎么赚钱怎么来,至于良心、公德,早已经被扔到瓜哇国去了。要真给创新做个总结,就是各行各业创造新的权力赚钱。
而创业的道路更加险恶。有一句很着名的话,放在这里简直就是量身定做:卑鄙是卑鄙者的通行证、高尚是高尚者的墓志铭。一个安分守己、老老实实的创业者,创业的最终结果就是把企业直接做死。想做好企业,不仅要偷税漏税,而且要站好队,找好靠山。利用攀龙附凤来的权力去取得市场话语权,才能获取成功。好人不仅难当且难做,在一个劣币当道,扫良币出门的社会里,创业者只能尸横遍野。
创新也好、创业也罢,说白了如果不改变现有的体制,不让权力真正的进入监督的笼子里。就是空喊一万遍也只是梦而已。当权力不受监督时,就是产生横扫市场的一切力量。一知名企业家,当记者问其发家致富的独门秘诀时,该哥们趁着酒劲反问记者:我可以用粗话表达我的成功经验吗?得到肯定答复后,哥们出口成脏:握住权力的JB,舔好领导的菊花。面红耳赤,初出茅庐的小姑娘差点把话筒扔掉。
为创新和创业保驾护航,就必须改善环境,土壤和空气。这就是总理说的,要在4个月后加强改革。但还是那句话,改革如果要动真格,就必须付出代价,这个代价不是断臂,而是要割自己的命。三十年前解放生产力,经济改革启动了,取得了巨大的经济成果,但丰盛的果实人民还没上桌享受,就被“少部分先富一族”提前端跑了。所以是人,还是要两条腿走路,一条原地不动,另一条大踏步前进,不仅裤子会出问题,更糟糕的是会扯到蛋。
套用一句俗话:任何不以结婚为目的谈恋爱都是耍流氓的话,那么只搞经改、不谈政改,是不是也是一种彻头彻尾的流氓行为?当然放开创新和创业不谈,如何保证中国经济在未来继续高增长?这是诸位都十分关心的,如何保证有两个渠道:一是继续依赖高投资的增长模式,房地产好比菠睐史忒依然是经济增长的顶级**,无限提升经济的发展。当然还有人会问,万一房地产不灵了,咋办,办法有的是,我们还有万能的统计局,什么样“美好”数据造不出来。
今日发了一条微博:苹果6的新闻发布会上,有这样一句话:BIGGERTHANBIGGER!这句话用在下半年ZF刺激楼市最为恰当。如果让我翻译,肯定不是比逼格更为逼格的,而是房地产救市肯定会一浪高过一浪。跳出地产看地产,你才能真正“识得庐山真面目”。一亿农民进城和一亿人口的棚户区、城中村改造,这才是保证中国经济继续高速增长的信心之源,至于其他的,都是茶余饭后的谈资而已。
